谈可追溯管理在住宅商品房开发中的应用

内容 摘要：本文主要阐释了可追溯管理的含义以及将其运用到住宅商品房开发中的必要性，并论述了运用可追溯管理 理论 对住宅商品房的开发流程进行无疏漏跟踪和追溯的具体环节，即建立一个可追溯系统对住宅商品房进行全过程的信息管理，并且通过一个信息平台进行信息流通，最后使得各相关方达到共赢。

关键词：可追溯管理 住宅商品房 信息管理

可追溯性是指通过最终产品到运输、储存、生产过程、销售的产品链的全部或部分，或者产品链中的某个过程以追踪一批产品和它的 历史 的能力。

可追溯性要通过建立可追溯系统来实现。这个系统要求采集生产过程中高度详细的细节和数据。根据欧盟委员会2002年178号令中的规定：在食品 工业 中，每一个 企业 必须对其生产、加工和销售过程中使用的原料、辅料及相关材料提供保证措施和数据，并确保其安全性和可追溯性。因此对企业来说，一个无疏漏的可追溯系统和专业的质量管理系统是至关重要的。

Codex食品标准委员会对可追溯系统的定义表述为“食品市场各个阶段的信息流的连续性保障体系”。通俗的讲，该系统就是利用 现代 化信息管理技术给每件商品标上号码、保存相关的管理记录，从而可以进行可追溯的系统。

机动车、飞机、太空船的制造行业中很早就有了一个高效的可追溯系统。而食品信息可追溯系统是由欧盟为应对疯牛病（BSE） 问题 于1997年开始逐步建立起来的。现在由美国、欧洲等国家提出了关于食品追溯系统的法定要求。CIES全球食品安全计划也颁发了一份指导性文件，要求供应商开发适当的程序和系统来确保追溯性。

可追溯体系在商品房开发过程中的 应用 机理

可追溯系统在商品房开发过程中的应用较少。笔者认为将可追溯概念应用到商品房开发上，可以这样理解：可追溯性就是在开发决策、规划设计、施工、销售和物业管理过程中，坚持建造过程和监管过程信息的透明性，并对相关的合同文件和检测报告以及会议记录等 影响 工程项目质量的因素提供足够的保证措施和详细的数据管理，从而保证对其无疏漏的追溯或追踪能力。

简而言之，可追溯管理体系就是一旦工程发生问题或纠纷，各相关方可以从开发决策直至物业管理过程中的各个阶段所记载的连续性信息中查找原因和证据，并及时有效地控制和处理工程问题，减少工程损失，增强企业自身解决问题的能力及增强消费者的信任保障体系。

可追溯管理体系基本作用机理是，通过企业和（或）第三方将生产过程及与其相关的工程质量信息记录下来的过程，建立有效的信息管理系统平台，使得各相关方可以随时查询工程信息，给各相关方充分的知情权。它可以帮助购房者了解符合规范和要求的生产和流通过程，从而提高购房者信任程度；可以帮助政府或其它第三方进行有效的监管；同样可以帮助企业顺利管理内部事务并满足其它相关方需求，从而提高其 社会 信誉度。

住宅商品房开发引入可追溯管理的必要性

（一）了解住宅商品房开发企业和信息的需求增强

信息不对称的情况阻碍了人们了解住宅信息的需求。这种信息不对称情况主要体现在开发企业与购房者、消费者与第三方、开发商与政府之间的信息不对称。这些情况要求建立一种管理系统来给各相关方提供一个可以获取有效可靠信息的途径。

（二）现有住宅商品房开发模式急需改变

现有的房地产开发企业的组织形式对顾客需求调查及调查结果的反馈起负面作用。从房地产实践来看，传统的操作程序由于传统分工和习惯行为模式的存在，房地产开发过程中的信息难以透明化且难以及时沟通，严重时甚至产生信息孤岛，这显然不利于信息流在各单位和各部门之间的流传。而且随着现代生产力的提高，住宅商品房开发中规划设计、施工、流通、建筑材料供应的链条越来越长，环节越来越多，范围越来越广，影响住宅安全性的因素也越来越多，消费者的要求也是逐步提高，这都加大了信息流传的难度。因而迫切需要一种能够顺利传递开发过程信息和顾客需求信息的管理 方法 。

（三）房地产开发企业的责任变化

住宅商品房开发企业的基础责任就是向顾客提供优质商品住宅及其服务，从而获取利润并分配给投资者与员工，实现企业价值最大化，同时保持企业经营的可持续 发展 。而现代住宅商品房开发企业的基本责任不仅是指住房以及服务，它还扩大至提供给各相关方住房开发与经营的所有信息，包括材料、半成品、施工过程以及结果等，以提高他们的放心程度，帮助他们实现理性消费的欲望。房地产开发企业提供信息的对象不仅仅是消费者，还有监督机构、材料供应链中的生产者，供应商等需要一直追踪企业的状态以及信息的关注者。

随着社会的进步，企业被进一步要求承担社会责任。也就是企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的责任。包括遵守商业道德、生产安全环境保护、职业健康、节约资源、提高社会福利等。

房地产开发企业的责任变化，促使企业采取信息公开制度，以便于公众和政府等社会成员监督和了解公司信息，加强社会对企业的信任和支持，为构建公正公平和谐的社会环境做出努力。

（四）企业发展采用信息技术时的要求

房地产企业为了适应 时代 的发展，通过购买硬件和软件引入信息技术来提高效率和效益。信息技术也正在改变着传统的房地产经营方式。但是资金的投入往往没有取得应有的效果，这主要是因为企业对工作或过程没有好的定义，从而不能有效的执行、监督、管理。这种情况要求企业将管理方法和IT技术结合起来，从而使信息系统能够引导和控制事件的执行，那样人们就顺其 自然 按照信息系统中新信息的产生、发送、接收和处理的新规则来做事，就不需记忆很长的规范手册，即使执行有错，也可以由信息系统的记录或提醒而得到纠正。

（五）政府诚信建设中的困难

目前 ，政府通过 网络 、媒体等媒介手段对 企业 不良行为进行记录和公示的 方法 ，起到了一定的作用。但是在实际操作中，遇到了各种困难和各方的压力。例如，政府需要花费大量财力、人力、物力来记录和公示不良行为，这就增加了纳税人的负担；另外，由于企业对政府隐瞒不良行为，使政府难以得到真实、大量的记录。

从以上观点看来，可追溯系统是生产企业对消费者高度负责的具体表现，是企业 发展 和产品竞争力的重要保证，企业品牌的重要象征，是政府进行诚信建设的有力支持，也是与国际标准接轨，进入国际市场的先决条件。追溯系统的建立和实施是十分必要的。

可追溯管理在住宅商品房开发 应用 中的具体实施

将可追溯管理 理论 应用到住宅商品房的开发过程中，主要环节包括管理者的支持，有效组织的建立，以及信息管理。其中信息管理 内容 又包括合理建立结构体系、信息处理以及技术支持手段等。

（一）重视管理者的支持

管理者必须愿意并坚决支持建立可追溯体系，并且坚信“将及时为顾客及合作伙伴提供高信用、高质量的产品和保证生产过程信息的透明。” 只有他们的有力支持才可能使得这种管理体系有效建立和执行。管理者作为带头人要领导整个管理系统的执行，并且他要担负整个实施过程的自上而下的责任，并坚持所有这些活动和过程的持续完成。

（二）有效管理组织的建立

必须建立有效的组织保障，才能保证追溯管理流程持续改进地长期进行。在企业运行过程中，为顾客创造价值的是企业的流程，因此它不能限制在现有部门设置的框架中来进行，而是需要根据流程的增值性要求来配置资源、形成适应于流程需要的新的组织结构。因此和高增值的流程相配套的组织，就直接反映为组织的纵向结构被逐渐压扁，从直线制组织结构到直线职能制组织结构、再到更加扁平化矩阵制结构，以及网络化的以人为中心的结构。企业与企业之间、企业与顾客之间、企业内部之间将不再是垂直或水平的关系，而是全方位的联系，是一种价值网络结构，是一种生态型组织结构。这种组织为组织内部之间信息的流通提供了基础。另外也为组织的发展提供了帮助，因而大大提高了建设项目活动的效率和效果，促进整个企业的发展。

（三）可追溯管理要求提高员工的素质

可追溯管理强调对过程中的信息进行管理，实现追踪或追溯。由于有效的组织管理强调打破原来的职能界限和任务划分，尽可能将不同职能部门不同专业人员完成的工作环节集合起来，以达到有效的企业管理和信息管理。当然这种集成和合并就对员工素质提出了更高的要求。要求可追溯管理环境下的员工应该是需要不断提高其自身素质的复合型人才。

（四）利用信息管理实施追溯管理

在实施住宅商品房开发的过程中，开发商对在开发流程中的信息进行收集、整理、处理、存储、传递和应用等一系列工作，总称为信息管理。

住宅商品房开发过程中存在着信息流，物质流。信息流以物质流为载体，它伴随着物质流(能量流)的产生，是对物质流控制的依据。企业通过引进和使用 现代 化的信息处理技术和信息设备，网络技术和网络设备以及自动控制技术和现代化的通讯系统等手段，在生产、经营、管理的各个环节上企业进行全方位、多角度、高效和安全的改造，以实现通过信息流来控制物质流和能源流。因此信息管理是可追溯管理的有力支持。只有它提供了有效的完整信息，可追溯管理才能够顺利进行。

信息管理的一个重要前提就是建立一个合适的完整的系统结构体系。这个结构体系要根据追溯的范围和选择的基础设施而定，不宜过细也不宜过粗，此外还应注意过程和活动之间的搭接以及目标的（过程和活动）的细化和综合集成。这个结构体系过程中的信息采集要能够反映开发过程中的全面的信息，保证形成完整、准确、快捷的信息流。

结构体系确定之后，就要对需要追溯的活动点、产品（或半产品）、材料等信息内容预定义数据。预定义数据也就是对这些信息进行编码，从而可以运用 计算 机、集合网络等技术手段对信息进行有效处理。最后建立一个信息平台，从而实现数据交换、共享、优化、流通。

结论

可追溯管理应用在住宅开发过程中具有很强的现实意义，有助于提高顾客的信心，促进行业的发展，有助于实现企业效益和 社会 效益的双赢。随着社会 经济 的发展，企业竞争的加剧，可追溯管理作为一种有效提升企业竞争力的管理手段，将会在建筑行业得到广泛的应用。

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