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该政策自>20_年2月4日起实施。
>威海
各缴存单位和缴存职工：
为充分发挥住房公积金制度的保障作用，支持职工刚性和改善性住房需求，促进全市房地产市场平稳发展，经市住房公积金管理委员会审议通过，决定调整部分住房公积金使用政策，现将有关事项通知如下：
>一、下调首套住房首付比例。购买首套自住住房申请公积金贷款的首付比例由30%下调至20%。
>二、提高多孩家庭贷款额度。有未成年子女的二孩及以上家庭购买自住住房的最高贷款额度提高10万元。
>三、放宽申贷缴存时限。职工申请公积金贷款的缴存时限由连续足额缴存12个月放宽至6个月。
>四、放宽商转公申贷条件。商转公贷款取消办理商业住房贷款不超过三年的限制，调整为取得房屋不动产权证后即可申请。
>五、支持首付款提取公积金。职工在我市新购自住住房支付首付款后可提取公积金，并可同时申请公积金贷款。
>六、提高租房提取公积金额度。新市民、青年人等无房职工租房提取公积金的额度由每人每年最高9600元提高到12000元。
本通知自发布之日起执行。
威海市住房公积金管理中心
20_年2月4日
>来源丨大众日报
持“有效论”观点者认为，虽^v^办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土的通知》明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，但《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。农村房屋买卖不存在《合同法》第44条、第52条规定的无效情形，合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规，合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。《土地管理法》第62条第4款规定亦并未禁止村民出卖房屋，农民将自已宅基地上的房屋出售后，不得再申请宅基地，立法精神隐含农民可出售宅基地房屋之意思，因而该规定即含许可之意。因此，基于合同自治、维护诚实信用原则，当事人间的合同应属有效，持此类观点的较为少数。
而实践中，一些法院则在坚持“无效认定”原则的前提下，曾采取了一些突破性、折中做法[5]，比如上海高院对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效;对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效;对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理;对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。[6]
甲方(卖房人)：身份证号：
乙方(购房人)：身份证号：
丙方(房产中介)：沈阳市于洪区某房产中介
甲乙丙三方于XX年5月1日签定了一份房屋买卖协议书，约定由乙方购买甲方的位于。原协议其他约定事项中的6项作废，现变更为以下条款：
1、甲乙丙三方在签订本协议时房产已经发生区域变更，由于洪区变更为皇姑区的事实，具体地址以变更后的地址为准。
2、甲方的保证义务。第一、甲方应保证出售的该房屋具备合法的“沈阳市房产管理局”颁发的沈房权证，保证该房房产证将来不能被撤销或该房产被变更为乡产权。第二、甲方保证该房屋不存在任何未结清的债权债务、税、费(包括但不限于采暖费、水电气、电话宽带有线物业费等)。第三、甲方保证该房无抵押、查封等强制措施。甲方需配合乙方提供各种证明材料，否则当乙方发现该房屋存在甲方无法保证的情况时，乙方有权随时提出解除合同，甲方需在乙方提出解除和同后日内退还收取的乙方所有费用，否则发生延期退还还将额外支付乙方延期付款违约金元整，造成乙方损失的甲方还需赔偿乙方损失。
3、在甲方和该房产都具备本合同约定的上述条件无任何瑕疵时，甲乙双方到房产交易部门办理更名过户手续，甲方保证没有两套售房的税，若有甲方承担该税，其他交易所需的费用由乙方承担，在更名过户手续办理完毕后日内，乙方一次性支付甲方剩余房款，如乙方延期支付还将额外支付甲方延期付款违约金元整。
4、在乙方更名过户后如需甲方配合乙方办理相应税费的变更手续的(包括但不限于采暖费、水电气、电话宽带有线物业费等)乙方必须无条件配合，否则不配合导致乙方损失的，甲方应赔偿乙方的损失。
5、在本协议签订后个月内如果该房还无法办理更名过户手续的，房屋买卖合同关系将自动解除，甲方应于和同解除后日内退还收取的乙方所有费用，否则发生延期退费甲方还将额外支付乙方延期付款违约金元整。
6、丙方在甲乙交易过程中负责提供政策咨询和相关代办事项，具体中介费的收取方式为；办理更名过户手续时丙方一次性从乙方收取中介费贰千元，如是因本协议所定的甲方的原因导致的房屋买卖合同无效、解除的，丙方的中介费由甲方在合同无效、解除当日一次性支付。
以上协议三方自愿订立，认真遵守执行，此协议一式3份，甲乙丙各执一份。
签约地点：
甲方：20xx年月日
乙方：20xx年月日
丙方：20xx年月日
卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
根据《^v^经济合同法》、《^v^城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾 ____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。
第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条双方约定的其他事项：
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
签订日期：年月日
鉴证日期：_______年____月____日
在当前的审理农村房屋买卖纠纷实践中，农村村民将房屋出卖给城镇居民的买卖合同是否有效，认定无效后如何处理，已成为各地法院面临的共同问题。理论上而言，事实类似的案件，法院的裁判结果理应一致。而现实中，因为我国现行法律法规对农村房屋买卖问题缺乏明确系统的规定，各地法院在处理此类案件时常常面临诸多法律适用方面的困惑，同案不同判的现象大量存在。
>（一）>两则案例之比较：形似与神似
1．案例一：20_年12月，北京通州宋庄画家村的画家李某因小产权房纠纷被房东（村民马某夫妇）诉上法庭，经法院一审、二审，终审判决认定马海涛与李玉兰所签之房屋买卖协议无效。此案判决引起媒体、学界及普通民众的广泛关注，使得“小产权”房成为20_年度热度不减的名词。20_年，该案经北京市二中院终审认定买卖无效的主要理由是：宅基地使用权的主体是具有特定的身份限制，只能是农村集体经济组织的成员，非成员无权取得或变相取得；双方买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，购买人不是农村村民，而且所争议地块的《建设用地使用证》一直在出售房屋的农民名下，未办理变更登记，因此双方所签的房屋买卖协议是无效的。但该中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于马某反悔，李某可另行主张赔偿。20_年1月，李某向法院起诉要求马某按照20_年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿共计48万元，该院经审理认为，李某作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定，该房屋的市值评估约为26万元。据此，法院判定马某赔偿李某经济损失185290元，约占房屋市值的70%。
2．案例二：^v^年3月31日，村民陈某与城镇居民马某签订房屋买卖合同，将其宅基地房屋出售以万元的价格出售给马某，马某缴纳了契税，于1994年11月、12月先后经房屋所在地村委会、乡政府审批后，于1996年取得市房地产管理局颁发的房产证。20_年6月，陈某以农村宅基地不得向城市居民出售、双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定为由，向法院起诉，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某退还房屋。一审法院认为，购买双方虽系自愿，且马某购房后增建了房屋居住至今，然地上房屋之买卖涉及土地使用人之变化，故亦不能排除此房屋买卖违反法律法规之性质。最终认定，双方买卖行为应属无效。二审法院确认马某与陈某的合同有效。理由如下：按照我国法律规定，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合判断。本案中，双方签订的房屋买卖合同已经过房屋所在地乡镇政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证并于20_年3月27日将户口迁入本案诉争房屋所在地，在十几年的时间中，马某在诉争房屋实际居住并对该房屋形成了稳定的占有关系，应予维护。陈某签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，要求确认合同无效，有悖诚实信用原则。据此，二审法院对陈某要求确认买卖合同无效并要求马某退房屋的诉讼请求均未予支持。[2]
3．比较评析。通过对上述“有效认定”与“无效认定”两案例比较分析，不难发现，两案存在明显的相似之处：两案均系城镇居民购买村民宅基地上的房屋，一审法院均认为买卖行为违反了法律法规的强制性规定而认定买卖行为无效；二审法院都对出卖方违反诚实信用原则表现出否定的态度。两案不同之处在于：“有效认定”案例中的购房者在事后将其户口迁入了诉争房屋所在地，身份已进行“非转农”变更，买方已经审批领取了产权证书。由此可见，法院对农村房屋买卖的纠纷的处理，基本上秉持有限认定合同有效的原则，即坚持了城镇居民购买农村房屋违反了法律（强制性）规定，原则上应认定为无效；基于个案的不同，可有例外情形。笔者认为，上述两案表明，评判买卖行为有效亦或无效的关键不在于是否经过房屋所在集体组织的同意或批准，而在于购买者的户口性质，即城镇居民是否变更为农村居民，即是否“非转农”。而事实上，此种基于身份识别的评判易陷入“惟身份论”的先见主义，有可能在处理此类纠纷时，将合同法上认定合同效力的评判标准束之高阁。
为切实满足广大人民群众合理住房需求，近日，聊城市住建局、市总工会、市财政局等9部门联合发布关于支持居民改善住房合理需求的意见。
>一、优化个贷首套房认定标准。不断优化个人住房贷款首套房认定标准，有效扩大首套房政策享受群体范围，落实好首套房房贷政策，降低购房成本。(责任单位：人民银行聊城市中心支行、聊城银保监分局、市住房城乡建设局)
>二、建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。自20_年第四季度起，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，按季对全市新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，若评估期内全市新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降，则依程序阶段性维持、下调或取消聊城市首套住房贷款利率政策下限。如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均上涨，则恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。(责任单位：人民银行聊城市中心支行、聊城银保监分局、市住房城乡建设局)
>三、支持推进二手房“带押过户”登记模式。在押房产在符合法律法规规定的前提下，在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续，无需先还贷解押后再办理过户转移，免去提前筹款还贷解押环节，实现带抵押房产过户转移登记和抵押权登记手续同步办理。(责任单位：市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市住房公积金管理中心、人民银行聊城市中心支行、聊城银保监分局)
>四、支持居民换购住房。自20_年10月1日至20_年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税:新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。(责任单位：市财政局、市税务局、市住房城乡建设局、市自然资源和规划局)
>五、防范居民“卖旧换新”认购风险。组织房地产开发企业、房地产经纪机构开展“卖旧换新”一站式服务，倡导当事人在合同中约定6个月内旧房未售出、新房退定金，解决购房群体“卖旧换新”痛点，防范居民认购风险。(责任单位：市住房城乡建设局)
>六、提高多孩家庭公积金贷款额度。在聊城市缴存住房公积金的多孩家庭，购买聊城市首套自住住房申请住房公积金贷款的，在满足首付款比例要求的前提下，单缴存职工最高贷款额度由24万元提高至27万元，双缴存职工最高贷款额度由40万元提高至45万元(多孩家庭是指同一家庭现有已生育或合法收养两个及以上未成年子女的，具体以户口簿、《出生医学证明》、收养登记证及法院判决书等可以证明子女关系的证明材料为准)。(责任单位：市住房公积金管理中心)
>七、提高多孩家庭租房公积金提取额度。在聊城市无自有住房且租赁住房的多孩家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。职工每年可提取一次，距上次租房类提取时间间隔需满一年，夫妻双方提取额度合计不超过实际房租支出(以房屋租赁发票金额为准)。(责任单位：市住房公积金管理中心)
>八、多孩家庭发放购房消费券。对二孩三孩家庭在市主城区购买新建商品住房的，财政发放3万元/套的购房消费券。购房消费券不与青年首套住房消费券叠加，且一个家庭只享受一次。其他县(市、区)可根据实际情况自行制定相关政策。(责任单位：市财政局、市住房城乡建设局)
>九、完善人才住房政策。聊城市新引进的顶尖人才、国家级领军人才、省级领军人才在聊城市购买商品住房，分别给予 100万元、50万元、30万元一次性购房补贴;在聊城市注册、具有独立法人资格的企业新引进的签订3年以上劳动合同且在本地缴纳养老保险的博士研究生、硕士研究生、全日制本科生，分别给予20万元、5万元、3万元一次性购房补贴。事业单位新引进的博士研究生享受同等待遇。(责任单位：市财政局、市人力资源社会保障局、市自然资源和规划局、市住房城乡建设局)
>十、支持各类群体开展群(团)购商品房。鼓励房地产开发企业采用群(团)购模式销售商品房，积极开展针对机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体群(团)商品房的营销活动。各级工会组织和相关单位根据职工住房刚性需求和改善性需求情况，组织职工群(团)购商品房。对在市主城区群(团)购本政策出台之前已经取得预售许可的新建商品住房，财政发放3万元/套的购房消费券，鼓励开发企业给予不低于个人总房款 3%、不高于个人总房款 10%的优惠(以上政策需要在同一个项目内一次性购买 20套以上，有效期至 20_年5月底)。对在市主城区群(团)购本政策出台之后取得预售许可的新建商品住房，财政发放4万元/套的购房消费券，鼓励开发企业给予不低于个人总房款 3%、不高于个人总房款 10%的优惠(以上政策需要在同一个项目内一次性购买不少于1个单元且不低于 54 套，有效期至 20_ 年 12 月底)。该政策不与青年首套住房政策、多孩家庭购房消费券叠加。其他县(市、区)可根据实际情况自行制定相关政策。(责任单位：市总工会、市财政局、市住房城乡建设局、聊城银保监分局)
>十一、实行房票制度。建立房屋征收补偿房票安置政策，与开发企业协商确定优惠条件，组织被安置群众使用房票团购。实施老旧小区改造、城市更新等项目采取房票方式安置，具体依照《聊城市征收改造项目房票安置实施办法》执行。(责任单位：市住房城乡建设局，各县市区人民政府、市属开发区管委会)
>十二、实施契税补贴政策。对于在市主城区新购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，面积为 90-144 平方米的，实际缴纳的契税与按1%税率计算的契税差额，按照差额部分的 20%发放消费券。其他县(市、区)可根据实际情况自行制定相关政策。(责任单位：市财政局，东昌府区人民政府、市属开发区管委会)
>十三、优化房地产金融服务。认真落实人民银行、银^v^《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》要求，保持房地产融资平稳有序，满足行业合理融资需求，更好地支持刚性和改善性住房需求。做好辖内地方法人银行房地产贷款集中度管理工作，对于超出房地产贷款集中度管理要求的机构，20_和20_ 年不计入业务调整过渡期，其过渡期相应顺延。(责任单位：人民银行聊城市中心支行、聊城银保监分局)
>十四、努力提振市场信心。举办“春季房交会”等活动，持续搭建商品房展示、交易服务平台，提供便捷看房、选房、购房服务;组织开展专题研讨、房地产发展新模式高峰论坛等活动。(责任单位：市住房城乡建设局)
以上措施有效期至20_年12月31日。
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